政策解读｜政策变化对房地产行业影响力分析

发布时间：2024-04-22 14:28:41 丨 文章作者：佚名 丨 浏览次数：52

导读

2022年5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上LPR降至4.45%，此前5月15日，央行、银保监会两部门调整差别化住房信贷政策，建议下调首套房利率20BP，全国发出各地可根据当地政策调整贷款利率，“因城施策”，各地金融机构可根据城市状况，降低贷款利率；

回顾市场，行业调整期，从全国层面到地方城市，均出台了不同类型不同程度的利好房地产发展政策……

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全国层面政策调控：央行下调5年期LPR至4.45%，降低0.15%，结合此前发布的首套房利率建议降低不低于20BP，目前首套房利率最低可至4.25%。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，维持前值不变；5年期以上LPR从4.6％下调至4.45％；5月15日央行、银保监会两部门建议下调首套住房贷款利率20BP，各地“因城施策”；以上得出首套房利率最低可以降至4.25%；

截止目前，重庆超九家银行（包括主流银行）已调整首套房贷利率-20个基点。

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全国政策梳理：中央政策导向从风险化解和新模式引导，转向实质性“救市”政策。

近半年来，中央及地方频频对房地产表态，持续释放“积极”信号，出台松绑政策的城市不断扩围，涉及“十四五”期间房地产新模式发展、危机房企帮扶、保障住房交付等，同时支持各地“因城施策”完善房地产政策，提振房地产行业信心，稳定市场预期，积极有效化解房地产行业风险，向整个房地产行业释放了利好信号；

截止4月，各地政策优化的节奏和力度继续加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，市场恢复进程仍然缓慢，房地产市场仍处于深度调整期；

5月以来，中央导向实质性“救市”政策，调整5年期以上LPR，从4.6%下调至4.45%，此外建议下调首套住房贷款利率20个基点，利好政策频出，楼市或逐步回温。

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典型城市政策调控：全国性市场规模收缩引发多城市积极救市，“因城施策”，一二线城市以调“四限”和降房贷利率为主，旨在放松购房资格，三线城市多在公积金上作放松，旨在降低购房门槛。

截止目前，全国已有近百城加入因城施策行列，涉及范围越来越广，调整力度也越来越大，调整城市的级别也逐渐向省会城市蔓延，政策内容主要包括调整“四限”政策、发放契税补贴、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例、放宽公积金申请限制等措施，以此来降低购房者的资金压力，促进合理住房需求的释放；

从城市能级来看，一二线城市多采取调整“四限”和降低房贷利率，大大降低了目前外地就业人群的购房门槛，同时像苏州、青岛等城市亦放松二手房限售政策，利好当下二手房市场的成交，有助于以二手房成交带动新房成交；三线城市多采取调整公积金方式，像银川、兰州、无锡等部分城市也放松限购限售。

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典型城市政策调控：地方积极响应中央“信号”的同时，“因城施策”，降门槛，拉消费，促成交。

监测典型城市中，半数城市政策调控涉及下调首套房贷利率及上调公积金贷款额度，其中重庆及青岛部分银行已执行首套房贷利率4.40%，公积金贷款额度上调为个人10-15万、家庭20万及以上，此外多个城市调控公积金贷款首付比例、放宽限购限售及落户、认贷不认房、购房补贴等一系列政策，降低购房者买房压力，积极“救市”，促进房地产行业健康发展。

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典型城市楼市现状：政策利好释放下，苏州、长沙等强二线城市购房者预期逐步修复，拉动市场成交；其余城市市场仍处低位调整期。

2022年1-2月部分城市调控政策陆续出台，但购房者观望情绪仍重，市场成交持续低位运行，3月受春节影响成交量环比大幅上涨；3-4月城市调控政策出台密集，二成城市住宅成交量出现上涨，其余城市由于市场持续调整，加之疫情反复影响，居民购房意愿低，拉低住宅成交；

截止目前，苏州、长沙、南京及成都，该些城市从公积金贷款最高额度、房贷利率、限购限售及落户等政策调控的利好释放下，市场有所回暖；郑州等部分城市受疫情影响影响楼市成交，其余弱二线及三线城市政策调控亦较多，但购房者信心仍不足，市场成交持续低位。

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未来政策预期：中央定调基础上，重庆根据不同区域的置业需求，通过减免契税，实行消费补贴等策略，缓解购房者的购房压力，刺激购房者的购房意愿，旨在拉动市场健康发展。

2022年5月9日，央行发布2022年一季度货币政策执行报告，新发放贷款利率、一般贷款、企业贷款和个人住房贷款利率分别环比下降11BP、21BP、21BP和14BP；

5月央行前后发布5年期以上LPR下调及首套房贷利率下调建议，2022年二季度个人住房贷款利率或持续下降；

重庆为恢复市场活力，今年3月以来，渝北区、沙坪坝区、九龙坡区、两江新区、大渡口区及北碚区住房城乡建委先后启动“春季房交会活动”，释放契税、购房补贴等为主要优惠策略，另有各楼盘推出折扣，使得购房者有实质性优惠，满足客户差异化需求，该举措进一步激活合理住房消费需求，供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力城市楼市稳健发展。

结语：、受宏观环境影响，居民消费降级，聚焦房地产行业，买房意愿降低；为驱动房地产市场平稳发展，从全国到地方，政策频出——

√ 全国层面，通过LPR下调叠加央行差别化的信贷政策，降低购房压力；

√ 落地各城市，通过调整房贷利率、“四限”、首付比例、公积金使用限制等政策，放松购房门槛，扩大买房群体，拉动需求释放；

、聚焦重庆，在宏观政策调整下，同时召开房交会，通过减免契税、实行消费补贴等策略补贴购房者，意图刺激居民释放购房需求，带动楼市成交；

随着多项政策的利好加持，房地产市场或有向上发展的波动表现。

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